漫画/李珈名

　　本报记者 李立川 奉永成

　　城市化给农民带来的不应该是权益的损失，而要让他们享受到城市发展的成果。

　　长沙市雨花区洞井村英雄冲组村民拥有自用地15亩，拆迁之路如何走?

　　村企合作，村民代表参与开发，项目建成后，村民拥有产权，将成为该城市综合体的真正主人。按市场价值估算，每户将持有物业价值超过600万元——

　　现在，已有超过一半的人口居住在城市，城市化的脚步还在大步向前。但在城市发展过程中，不少原本属于城市周边的农村土地被占用，村民们的安置和生活往往成为问题，并影响着城市的整体发展。

　　位于长株潭融城中心的首个城市综合体——裕天国际商汇中心洞井安置工程，通过商业拆迁原地安置，享有每平米价值超万元产权的模式，为拆迁户的安置打开了一扇新窗口，从中可以瞥见未来城市扩张中，拆迁安置的新模式。

　　新模式的安置中，村民们从这扇窗口看见什么?

　　安置村的新地标

　　被称为湖南最贵安置楼的裕天国际商汇中心洞井安置工程，位于长沙市雨花区洞井镇洞井村，将占用洞井村英雄冲组安置村民生产用地15亩。

　　长沙市雨花区洞井镇洞井村，虽然地处郊区，也有过“有女莫嫁洞井铺”的历史，当时的洞井村经济非常落后，多数村民依靠种地维持生活。村民杨联伟告诉记者，改革开放以后，在长沙城市的扩张中，洞井镇成为城市扩张中的先行军。现在的洞井村，早已今非昔比。

　　长沙市雨花区洞井村俗称“洞井铺”，占地2.57平方公里，分布在韶山南路、李洞路和植物公园西边两厢，扼长株潭一体化要冲，红星商业圈范围，区位优势明显，路网四通八达。伴随着经济社会的全面快速发展，全村60%的村民已住进环境优美的第一生活小区，二生活小区正在加速启动，已构建成为长沙城市南向发展的“黄金”之地。

　　裕天国际商汇中心正处于这块“黄金”之地，位于韶山南路与时代阳光大道交汇处。按照规划，中心东端为超高双塔楼，一圆一方，主楼将达250多米，辅楼高180米，总面积48.7万平米，一期为大型集中商业步行街和顶级商务公寓，二期依托地铁物业特色，打造5A级写字楼、五星级酒店、大型商业MALL、顶级商务公寓，将集办公、金融、购物、休闲、娱乐、居住等功能于一体，建成后的裕天国际商汇中心将成为长沙南城的新地标。

　　而这一地标式建筑在拆迁安置过程中，与以往的拆迁安置不同，原本拥有土地的村民将在原地安置，直接成为这一地标式建筑的主人。按市场价估算，原来的村民，将摇身一变，成为每户拥有物业价值超过600万元的“富翁”。

　　高价安置房的新模式

　　裕天国际商汇中心洞井安置工程，共有拆迁安置户66户，全部为长沙市雨花区洞井村英雄冲组村民。

　　在拆迁安置过程中，项目完全按市场规律办事，通过“村企合作”，将安置楼纳入商业体的统一规划，同标准同规格建设，建成后，纳入统一的运营管理。让村民不仅可通过持有物业享有资产收益，还可通过楼宇服务业实现就业安置。

　　但在项目拆迁商谈之初，事情进展得并不顺利。“有一部分村民并不理解，这种模式的好处和长远利益，几经商谈，才最终统一意见。”洞井村英雄冲组组长杨宏先告诉记者，这15亩土地是留给全组村民的生产安置用地，说得直白点，这就是以后全组村民子孙们的生活来源。

　　如何将这点土地发挥最大的价值，村民们的想法很多。“有人觉得可以由村民们自己建成大市场，收租金来维持生活，也有人建议直接将地高价卖给开发商，村民再用这笔来做投资。”村民肖学军告诉记者，最终这些想法都没有得到村民们的充分支持，不过村民的想法已经有了初步统一，就是不管怎么安置，一定不能把这仅有的一点土地简单地卖了，做一锤子买卖，村民们要自己做这块地的主人。

　　就在这时，湖南裕天房地产开发有限公司找上门来，提出了村企合作的方式，由企业和村民们共同来打造一个城市的商业综合体，遵循整体功能布局、商业业态流向，项目内所有商业及公寓实行一站式远程智能化系统、全自动化系统的管理，根据发展规划，统一招商、运营、管理，洞井村派村民代表参与合作开发，项目建成后，每户安置面积达到436平方米，拥有产权，村民们将成为该城市综合体的真正主人。如果按市场价值估算，每户将持有物业价值超过600万元。

　　“这种模式，得到了村民们的一致认可。”杨宏先告诉记者，以往的拆迁安置，要么是由开发商重新找块地，将村民们统一安置过去；要么是在原地留出一块由村民们自己建设。这两种方式，村民们都很反感，因为重新找地，觉得没有之前的位置好，安置质量不高，但如果这块地由村民们自己建设的话，多数为了短期利益，建成农贸市场的形式出租门面，使得安置房很快又变成棚户区，面临再次拆迁和安置的痛苦。

　　“裕天模式将拆迁安置纳入商业项目的整体规划，不仅解决了安置物业档次低下和城市品位不协调的难题，而且在商业体投入运营后，村民还可以实现就地就业，成为楼宇服务业的生力军。”对于湖南裕天房地产有限公司和洞井村民们的这种联合开发安置模式，长沙理工大学经济学教授刘解龙十分赞同。

　　刘解龙教授告诉记者，这种安置模式，让村民变被动安置为主动参与，使他们认识到这块地仍然是自己的，只不过由之前在这块地上种菜，变成了以后在这块地上进行高端商业投资，安置村民只有在火热的城市生活中找到自己的发展坐标，他们才会真正完成由村民向市民的身份转换。

　　城市经营的新方式

　　任何一个城市的建设，都需要处理好“破”与“立”的问题。对一个城市的破旧立新，需要激情，更需要理性。

　　失地农民问题已困扰中国城市化进程多年。如今在有的地方，农民被切割与土地的联系、变为市民后，像断了线的风筝，飘浮在城市的边缘，不知所从。

　　裕天国际商汇中心洞井安置工程，正是希望通过使失地农民作主人，通过高端商汇中心的项目为主线，让失地农民在城市中找到自己生存的方向。

　　长沙市洞井街道党工委书记黄波认为，农民离土之后，一般至少三年才能进入生产、生活和心理的稳定期。因此，地方政府“要管好地，还要从头到尾管好人。”长沙市雨花区区委副书记、区长邱继兴强调，拆迁安置要以“百姓利益”为基线，以“政策规定”为主线；采取“保护与开发”相结合的模式，从全局着想，讲究“公平”，不留“后患”。

　　而湖南裕天房地产有限公司董事长王裕文告诉记者，通过高端项目的开发安置——村企合作的模式，体现了征地企业不光要地，同时还要协助政府部门“管好”人，商业项目的开发也可以追求社会效益，作为祖祖辈辈生活在这里的村民，城市化给他们带来的不应该是权益的损失，而理应让他们享受到城市发展的成果。

　　“将造价高、投资收益好的房子提供给拆迁户；将拆迁户直接纳入商业项目建设的主体，引领他们在原来的土地上，通过增值的方式，使得拆迁户安居乐业，将可以逐步地解决困扰着城市进程中，拆迁安置的大难题，而这也是城市经营的新方式。”长沙理工大学经济学教授刘解龙建议，各地在经营城市、加快经济发展的同时，应加快为失地农民建立健全多元保障机制，创新安置模式，帮助失地农民早日走上可持续发展轨道。

　　作为商业拆迁安置的成功样本，“裕天模式”不仅节省了行政成本，也让被拆迁村民得以安居乐业，开发商的投资收益也得到了保障。