无“话事人”、无维修基金、无门禁、无物业公司、无“看相”……对老旧开放式无物业小区而言，这是“年岁增长”带来的通病。

这类小区在治理过程中，面临着现实的尴尬：物业费低，市场化物业企业“不愿管”；“麻纱事”多，国有非市场化企业“不好管”；没“主心骨”，居民自治“不会管”；社区代管，专业服务“跟不上”。

治好顽疾通病，如何“标本兼治”?

11月4日，侯家塘街道梓园社区，在和家生活（湖南）科技服务有限公司工作人员的协助下，大型吊车在27米高空挥动“手臂”，长岭大院新四栋楼顶违规堆放的花盆菜土被悉数清除。这也标志着梓园社区在街道辖区率先“吃螃蟹”，在老旧开放式无物业小区试水“连片打包”物业管理服务，迈出破解老旧小区管理难步伐。

花花了解到，东起韶山路、西至梓园路、南临城南路、北靠人民路的合围区域为梓园社区范围，有3个独立网格（红旗区二片、长岭、歌舞上城），共有55栋30年至50岁“房龄”的房子，楼层为6至8层，面积为50至80平方米不等，普遍为破产改制企业职工房，面临着租户多、流动人口多、老年人多、困难人员多、矛盾纠纷多等问题。

为此，梓园社区党委书记王芬以往“有苦难言”：面对这样一个“麻雀俱全”的居民区，社区8名工作人员使尽“三头六臂”，仍然忙得跟“热锅上的蚂蚁”。

“屋里漏水断电找社区、雨棚烂了找社区、心情不好也来找社区！”王芬打趣地说，社区除了承担各项服务职能外，工作人员还得“兼职”修水管、清楼道等社会职能，不少人常调侃自己是兜底的“停车专干”“卫生专干”。值得一提的是，担任梓园社区党委书记前，王芬曾担任一单位型社区的书记，“来了才发现，那里一个月的事情，可能还没有这里一上午发生的多。”

这些“兼职”事可不可以不做？王芬一语中的地说：部分居民仍停留在“单位包办”模式中，加之小区长期无管理主体，大家形成了“自扫门前雪”的惯性思维。面对一些鸡毛蒜皮事，社区工作人员只好硬着头皮上，如果“服务”不到位，甚至会有居民来社区拍桌子、“醒门子”、起“调子”，更有甚者拨打12345热线，投诉“社区不作为、不管事”……

既然费力不讨好，为何不试水市场化物业管理服务？今年5月份，王芬萌生了“脑洞大开”的想法。

在小区明察暗访、去公司看服务质量、进楼栋听居民意见……带着疑问，王芬先后前往岳麓区、开福区等区县和街道、小区开展多轮考察。如何把最优的物业企业选出来？王芬结合辖区特点，向三家意向企业负责人现场“出题”，要求限时“答题”，在居民代表大会通气后，社区最终决定动用惠民资金，与和家生活（湖南）科技服务有限公司开展合作。10月下旬，随着一纸协议签订，社区辖区的27栋房子迎来了“新管家”。

花花在“物业服务引入协议”中看到，在一年的合同有效期内，物业企业将按照“连片打包”管理“新玩法”，在“梓园社区红旗区二片1至15栋、建安平房、建安1栋、建安2栋共计52个单元；长岭小区8、9、12、13栋，安置楼、红楼、绿化宿舍、新四栋及化工宿舍共计28个单元，小区四至道路。住户约1300户，建筑面积约10.4万平方米”指定区域开展服务，服务费用为9.8万元每年，服务内容包括楼道清扫、垃圾清运、公共照明维修、应对突发事件及各类投诉、配合开展社区文化活动等多方面工作。

“‘连片打包’管理模式，相当于把条件相似、相邻或相近的老旧小区进行整体‘捆绑’服务，实现‘精肉肥肉搭哒卖’。”和家生活（湖南）科技有限公司总经理李聪介绍，公司扮演着“美好社区运营商”角色，一方面向多个老旧小区提供公共设施维修、防控巡查等服务；另一方面综合利用老旧小区闲置资源，并根据居民需求拓展有偿增值服务，产生稳定商业收益。李聪说，公司计划外派3人在梓园社区专职驻点，对小区开展点状“绣花式”微更新，并计划通过入户服务、便民养老等多种业务深度运营，形成自我造血、微利可持续的长效发展模式，探索社区和企业各尽其责、协同配合的盈亏平衡模式。后期，将征求居民意见建议，据情适时适当收取物业费用，以维持企业正常运转。

花花还了解到，梓园社区主动腾出30平方米的物业办公用房，给予企业办公用水电费全免的“私人订制”政策，确保企业在居民付费意识弱、主人翁意识弱的情况下，依然能顺利开展各项服务。

“尽管是首次试水，但希望能真正唤醒居民的大家庭意识，做到集中力量办大事。”王芬表示，社区后续还将适时引导成立小区业委会，真正发挥居民自主性和能动性。下阶段，社区还将以“党建聚合力”工程为总揽，立足自身环境和实际情况，招募“银龄”志愿者，注重发挥小区网格党支部“磁”效应，运用“一约五会”工作法（“一约”即“相约星期五”协商议事平台，“五会”即提交、分流、协商、预判、监督会），更好地将问题解决在一线、矛盾化解在一线、成效体现在一线，建设平安和谐社区。

“社区也不容易，不可能‘事事包办’，我们年级大了腿脚不利索，小区里的大事小事有专人管还是好些，还是蛮期待的……”居民廖永展感慨地说。